التمويل بالاقتراض لامتلاك المسكن في السعودية

التمويل بالاقتراض | شهدت المملكة العربية السعودية خلال العقود الثلاثة الماضية حسب دراسة لـ موقع العقاري نهضة إنمائية شاملة في شتى المجالات وخاصة العمرانية والإسكانية؛ وذلك نتيجة للرخاء الاقتصادي التي مرت به بسبب ازدياد وارتفاع إيرادات البترول، وقد أولت حكومة المملكة موضوع الإسكان رعاية كاملة كأحد جوانب التنمية ضمن خطط التنمية الخمسية.

حيث كان توفير المسكن الملائم صحيًّا واجتماعيًّا واقتصاديًّا من أبرز أهدافها، كما أن الدعم المتواصل الذي قدمته الحكومة السعودية في السنوات الماضية من خلال برامجها المتعددة لقطاع الإسكان كان السبب الرئيسي في توفير الوحدات السكنية الجيدة، وتمكين غالبية الأسر السعودية من امتلاك مساكنهم.

قد يهمك أيضا: الشقق والجنسية التركية من أجل الإقامة الدائمة في تركيا

وأثبتت الإحصاءات أن عدد سكان المملكة يتزايد بمعدل 3.7% سنويًّا، بما يعني تضاعف عدد السكان كل (19-20 سنة)، بالإضافة إلى أن غالبية سكان المملكة من الفئات الشابة بما يعني ارتفاع معدل تكوين الأسر الجديدة، وبالتالي زيادة حجم الطلب على الإسكان؛ لذا تظهر الحاجة إلى مضاعفة أعداد الوحدات السكنية خلال الفترة نفسها لمقابلة الاحتياجات المستقبلية بنوعيات تتناسب مع القدرات المالية للسكان.

مصادر التمويل الإسكاني في المملكة العربية السعودية

• التمويل الحكومي (العام)

إن السياسات المباشرة التي تقوم بها الحكومة في المملكة العربية السعودية لتوفير السكن تنقسم إلى ثلاثة أقسام، هي:

بناء الوحدات السكنية

بدأت مشاريع الإسكان متمثلة في وزارة الأشغال العامة والإسكان منذ عام 1975م، فقامت بثلاثة أنواع من المشاريع:

• مشاريع الإسكان العاجل: وهو بناء عمائر سكنية متعددة الأدوار والشقق، يتم بناؤها خلال عامين.
• مشاريع الإسكان العام: وهو بناء مجمعات سكنية متكاملة (فيلل، وشقق) على مدى زمني طويل.
• الإسكان المبسط: وهو بناء الهياكل الأساسية للمبنى، وتوفير المرافق الضرورية بمستوى أقل من التشطيب.

ومدينة جدة نالت النصيب الأكبر من حيث عدد الشقق السكنية حيث بلغ مجموعها في مشروع الإسكان العاجل بحي الشرفية 1936 وحدة سكنية (شقة) و 3420 وحدة في مشروع الإسكان العام بجنوب جدة. أما الإسكان المبسط فلم يتم إنشاء شيء منه في مدينة جدة.

وقد تم توزيع الوحدات السكنية في جميع تلك المشاريع على المتقدمين بطلبات مسبقة للحصول على قروض من صندوق التنمية بنفس قيمة القرض الذي يقدمه صندوق التنمية العقارية وبنفس طريقة التسديد المتبعة على القروض.

كما أن هناك مشاريع إسكانية تقوم بعض الوزارات والمؤسسات العامة بتنفيذها لمنسوبيها مثل: مشروعات وزارة الدفاع والطيران، والحرس الوطني، ووزارة الداخلية . (حسين آل مشيط، 1421هـ، ص58).

وقد ذكر ناصح البقمي (2007م، ص11) أن بعض الجهات الحكومية وفرت 250 ألف وحدة سكنية لإسكان موظفيها.

ويضيف فهد الحريقي (2005م، ص82) أن القطاع العام أسهم في تنفيذ وتمويل نحو 8% من إجمالي المساكن من خلال مشاريع الإسكان العام التي تنفذها بعض الجهات الحكومية لمنسوبيها.

إلا أن أعداد هذه الوحدات لم تصل إلى العدد السكاني لاستيعاب منسوبي هذه الوزارات والمؤسسات العامة الذي أخذ ينمو عامًا بعد عام. (صالح قدح، 2004م، ص3).

بالإضافة إلى أن مساهمة القطاعات الحكومية كبعض الجامعات والدفاع والأمن في مجال الإسكان تكون موجهة في الأساس لمنسوبيها، وبالتالي فإن مساهمتها في تمويل بناء المساكن لن يعتمد عليها (مجلة الاقتصاد، 2003م ، ص69).

منح الأراضي لذوي الدخل المحدود والمنح الخاصة (الصريحة)

أصبح الحصول على الأرض أمرًا صعبًا لارتفاع ثمنها، ولأن أحد أهم شروط الحصول على قرض من صندوق التنمية العقارية هو امتلاك أرض مناسبة للبناء، حيث قامت الحكومة بتبني سياسة توزيع قطع أراض مناسبة للمواطنين بعد تجهيزها. ولكن مع زيادة الطلب أصبحت تلك الأراضي توزع دون توفر الخدمات الأساسية بها؛ لذا انعدمت الفائدة المرجوة منها في بناء وحدات سكنية عليها.

وقد منحت الدولة (1.5) مليون قطعة أرض سكنية للمواطنين (ناصح البقمي، 2007م، ص11).

وفي مدينة جدة يتم توزيع حوالي 160.000 منحة بعد أن توقفت لمدة عشر سنوات تقريبًا، حيث إنه ابتدأ من عام 1999م توزيع 80 منحة أسبوعيًّا على المواطنين المستوفين للشروط والذين لهم طلبات قديمة ابتداء بالمتقدمين لعام 1990م، إلا أن هذه المنح توزّع في مواقع غير مخدومة مما يجعل الفائدة منها في البناء والسكن أمرًا غير ممكن في الوقت الحالي، بالإضافة إلى أن ذلك أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي المخدومة. (حسين آل مشيط، 1421هـ، ص58، 80).

ويضيف فهد الحريقي (2005م، ص99) إلى أنه بالإضافة إلى ما سبق ذكره فإن المضاربات العقارية وتحكّم تجّار العقار ينتج عنه تباطؤ توزيع المنح الحكومية وتوفير المرافق فيها.

وتشير إدارة البحوث والدراسات بالهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض (1421هـ، ص19) إلى أن 36% من الأسر تستطيع تملّك مساكنها إذا حصلت على منحة أرض فقط.

أما عبد العزيز آل الشيخ (2001م، ص20) فقد ذكر أن 25% من الأسر في الرياض قادرة على تملّك مسكن في حالة منحها قطعة أرض.

وفي مدينة جدة ذكر صالح قدح(2004م، ص87) أنه حتى عام 1409هـ احتلت مدينة جدة المرتبة الثانية في عدد المنح المقدمة حيث بلغ عدد منح الأراضي الحكومية 45 ألف منحة أرض، أي ما يعادل 12% من إجمالي المنح على مستوى المملكة.

قروض صندوق التنمية العقارية

تم إنشاء صندوق التنمية العقارية عام 1394هـ (1974م) ويقوم الصندوق بوضع إجراء موحد يتم بموجبه منح القروض الخاصة والاستثمارية، والقروض الخاصة تقدم لتمويل المساكن الخاصة وتسدد على مدى خمسة وعشرين عامًا، وهي تمثل 99% من إجمالي القروض التي يقدمها الصندوق، وهذه القروض الخاصة طويلة الأجل تقدم لكل مواطن سعودي يبلغ من العمر واحدًا وعشرين عامًا فأكثر، أو ثمانية عشر عامًا إذا كان متزوجًا، وكذلك لمجموعة الأيتام أو اليتيم الواحد والأرامل والمطلقات والنساء اللواتي بلغن الأربعين سنة ولم يسبق لهن الزواج.

وتختلف قيمة القرض باختلاف حجم المدن فقد تم تحديد القروض كما يلي:

المدن الكبيرة 300.000 ريال.

المدن المتوسطة 250.000 ريال.

المدن الصغيرة 200.000 ريال.

ويقدم الصندوق إعفاء يبلغ 20% لقروض الإسكان الخاصة من قيمة كل قسط سنوي يسدد في موعده، ويضاف إليها 10% إذا ما رغب المقترض في سداد كامل القرض أو بعض الأقساط غير المستحقة في ذلك الوقت أو قبله بحيث يصبح إجمالي الخصم30% ، بالإضافة إلى الإعفاءات الخاصة كما حدث في عام 1991م حيث أعفي جميع المقترضين من سداد قسطين بلغا في مجملهما 4 بليون ريال سعودي، وهذا الإعفاء حد من القدرة التمويلية للصندوق.

أما من حيث شروط الإقراض فالصندوق يشترط للمقترض ملكية الأرض، وأن تشكل نسبة القرض إلى مجموع تكاليف البناء 1: 3 ، بالإضافة إلى اتباع برنامج زمني في تسليم القرض.(حسين آل مشيط، 1421هـ، ص35، 39، 63)

وقد ذكر صالح قدح (2004م، ص2، 3، 84) أن قطعة الأرض يجب أن تكون ضمن مخطط معتمد من قبل وزارة الشؤون البلدية والقروية في مخططات التخطيط العمراني ويرغب في بناء مسكن خاص به ولأسرته، وتركت الحرية لكل مقترض في اختيار التصميم والموقع، وشكل البناء طبقًا لاحتياجاته ضمن نسب البناء المسموح بها على التخطيط الإرشادي، كما أن من شروط الإقراض أن لم يسبق للمقترض الاقتراض من الصندوق، وقد أدت التسهيلات السابقة ضمن برنامج المقترضين إلى ازدياد طلبات الاقتراض بشكل كبير مما أدى إلى تشكل قائمة انتظار طويلة من أجل الحصول على قرض من الصندوق.

وقد بلغ عدد قروض السكن الخاص بالمملكة العربية السعودية التي منحت حتى عام 1422هـ 457967 قرضًا، صُرف عليها 119 مليارًا بمعدل 260 ألف ريال للقرض الواحد، كما بلغ متوسط القروض الممنوحة سنويًّا 25443 قرضًا، في حين أن الطلب السنوي على الوحدات السكنية الخاصة يبلغ 120 ألف طلب (إبراهيم الجوير، 2004م، ص532).

وتشير إدارة البحوث والدراسات بالهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض (1421هـ، ص19) إلى أن 55% من الأسر السعودية ستتمكن من امتلاك مساكنها إذا حصلت على قرض من صندوق التنمية العقارية، و 88.2% من الأسر إذا حصلت على قرض من الصندوق ومنحة أرض.

طالع ايضا: شروط الحصول على الجنسية التركية

كما ذكر عبد العزيز آل الشيخ (2001م، ص20) أن 54% من المساكن بالرياض مولت بقرض من الصندوق، وأن 45% من الأسر في الرياض قادرة على تملّك مسكن في حالة حصولها على قرض، و88% في حالة حصولها على قرض وقطعة أرض.

ويؤكد ذلك فهد الحريقي (2005م، ص82، 97) حيث ذكر أن الصندوق موّل 20% من الوحدات السكنية المنفذة في المملكة حتى نهاية 1999م، وفي الدراسة التي قام بها وجد أن الصندوق دعم بناء 37.7% من المساكن في مدن المملكة الرئيسية.

ويشير ناصح البقمي (2007م، ص11) إلى أن صندوق التنمية العقارية موّل 25% من المساكن أي ما يقارب (610) آلاف مسكن من إجمالي عدد المساكن في المملكة البالغة نحو (3.99) مليون مسكن.

إلا أنه جاء في خطة التنمية السابعة أن صندوق التنمية العقاري سيسهم في تمويل ما يقرب من 9% فقط من المساكن المطلوبة لفترة ما بين 2000-2005م، والتي قُدِّرَت بنحو (800 ألف) وحدة سكنية. (فهد الحريقي، 2005م، ص83)

وهذا يؤكد ما ذكره (علي باهمام، 1423هـ، ص34) من أن صندوق التنمية حسب معدلات الإقراض الحالية وحسب قوائم الانتظار لن يتمكن من تقديم تسهيلاته إلا لأعداد محدودة.

ويوضح حسين آل مشيط (1421هـ، ص63، 88) السبب في ذلك بقوله: إن الصندوق دعم بناء الإسكان في المملكة بشكل عام فقد قدّم خدماته إلى أكثر من 3362 مدينة وقرية وهجرة، وبالرغم من ذلك لم يستطع مواكبة التطور الذي شمل المدن السعودية بشكل سريع بسبب محدودية مصادره، فقد أثر وقف الدعم الحكومي لصندوق التنمية العقارية عام 1991م (بداية حرب الخليج) بسبب الاهتمام بالنواحي الدفاعية وغيرها بشكل سلبي على عمل الصندوق، بالإضافة إلى المشاكل التي يواجهها الصندوق من المقترضين أنفسهم من حيث الالتزام بالسداد في الوقت المحدد مما انعكس سلبًا على المنتظرين الذين تقدموا للحصول على قرض عقاري من الصندوق، حيث يتم تمويل عمليات الصندوق على تسديدات المواطنين للقروض. فالمبلغ المعتمد في الميزانية هو في الواقع إضافة إلى تسديدات القروض السابقة والتي سيعاد تدويرها لمنح قروض جديدة، كما أن انخفاض الميزانية العامة للدولة خلال هذه السنوات يترتب عليه انخفاض في جميع مخصصات بنود الإنفاق بمعدلات مختلفة ومن ضمنها ميزانية صندوق التنمية العقارية.

ويؤكد ذلك ناصح البقمي (2007م، ص5) حيث ذكر أن الفجوة بين الطلبات المقدمة للصندوق ومعدل استجابته لها تزداد اتساعًا، فقد قدّرت طلبات التمويل التي تنتظر الاستجابة بنحو (400) ألف طلب بنهاية خطة التنمية السابعة (1421-1425هـ، 2000-2004م) مما يطيل مدة الانتظار للحصول على قروض جديدة ؛ ويرجع ذلك إلى العقبات التي تواجه صندوق التنمية العقارية في تحصيل ديونه، بالإضافة إلى محدودية الوسائل البديلة أو المكملة لتمويل الإسكان بشكل عام، والإسكان المتعلق بتلك الفئات من المواطنين ذوي الإمكانات المحدودة بشكل خاص، وقد تجاوزت نسبة التخلف عن سداد قروض صندوق التنمية العقارية 30% من مجموع القروض في عام 2004م، مع ازدياد الطلبات الجديدة التي بلغت 30 ألف طلب في المتوسط سنويًّا، مما زاد مدة الانتظار بين تقديم الطلب والحصول على القرض.

ويشير علي بوخمسين (2007م، ص11) إلى أنه تم زيادة ميزانية صندوق التنمية العقارية بأمر خادم الحرمين بمبلغ ثمانية عشرة مليار للعام المالي 1426هـ.

لكن بالرغم من أن الصندوق تلقى في أغسطس من عام 2005م تمويلاً إضافيًّا لدعم رأسماله بلغ 9 بليون ريال من أجل التوسع في أنشطته التمويلية، إلا أن مقدرته على استيفاء الطلب المتنامي على التمويل محدودة (فهد اليحياء، 2007م، ص16-17).

التمويل من القطاع الخاص

تمت مشاركة القطاع الخاص في مشاريع الإسكان بطرق مختلفة من خلال المخططات السكنية ومن خلال بناء المشاريع الإسكانية وبيعها على المواطنين، إلا أن هذه المشاركة كانت تهدف إلى الربح والاستثمار فقط، وكانت نظرة القطاع الخاص مقصورة على الأسر ذات الدخل المرتفع فقط حيث إمكانية الشراء لديها مرتفعة في سوق الإسكان. ( حسين آل مشيط، 1421هـ، ص89)

ويؤكد ذلك إبراهيم الجوير (2004، ص532) حيث ذكر أن المساكن المشيدة عن طريق القطاع الخاص لا يمكن أن يشتريها إلا القادرون ماديًّا أو المقترضون من البنوك؛ حيث إن أسعار هذه المساكن ما هي إلا مجموع أسعار شراء الأرض، وتكاليف البنية التحتية، وأتعاب التصميم والإشراف، وتكلفة البناء، وأرباح قرض الشراء.

ولذلك فإن هناك ضعفًا من قبل مؤسسات القطاع الخاص في تمويل قطاع الإسكان. فمثلاً في مدينة الرياض 54% من الوحدات السكنية نفذت بتمويل من صندوق التنمية العقارية ، فيما نفذت 40% من الوحدات السكنية بتمويل شخصي، و6% نفذت بتمويل من مؤسسات خاصة. (عجلان العجلان، 2001م، ص85).

ويؤكد ذلك دراسة فهد الحريقي (2005م، ص83، 97) حيث وجد أن القطاع الخاص كان إسهامه في مجال التمويل متدنيًا حيث موّل 13.5% من المساكن في مدن المملكة الرئيسية، إلا أنه جاء في خطة التنمية السابعة أن القطاع الخاص سيمول أغلب المساكن المطلوبة لفترة ما بين 2000-2005م.

حيث أشارت إدارة الدراسات في مجلس الشورى بالمملكة العربية السعودية (2003م) إلى أن الإسكان يتطلب تمويلاً في حدود 2400 مليار ريال خلال العشرين سنة القادمة. ومن المتوقع أن ينمو قطاع الإسكان بحوالي 5% سنويًّا، وأن يصل عدد الوحدات السكنية المطلوبة لغاية سنة 2025م إلى أكثر من 4.5 مليون وحدة سكنية، فمجمل متطلبات تمويل الإسكان في المملكة لسنة واحدة قد يصل إلى حوالي 117 ألف مليون ريال. وهنا يبرز دور القطاع المصرفي نظرًا لكبر حجم التمويل المطلوب، وكثرة الالتزامات الحكومية التي لا تمكنها من تمويل تلك المشاريع.

على هذا النحو بدأ نظام تمويل الإسكان في التغير من التمويل الحكومي المدعوم إلى التمويل من القطاع الخاص، حيث بدأت بعض المصارف في إنشاء أقسام متخصصة في تمويل الإسكان وهي في بداياتها ولكن تكلفة التمويل باهظة (علي باهمام، 1423هـ، ص35).

• البنوك:

  تمثل البنوك الجزء الأكبر والأهم من القطاع الخاص الذي يهتم بشؤون التمويل المالي لغرض إنشاء وحدات سكنية (حمد التويجري وآخرون ،1420 هـ ص88)

وتعتبر البنوك أهم المصادر المالية وأكبرها دعمًا للاقتصاد ولها تأثيرها الملحوظ في عملية الاستثمار الخاص، وكلما كانت قاعدتها المالية جيدة وقوية انعكس ذلك على مساهمتها في تمويل المشروعات بشتى أنواعها من تقديم الدعم النقدي عن طريق القروض والأسهم والسندات وخلافه، إلا أن إجراءات الإقراض في البنوك المحلية غير مناسبة من حيث شروطها ونسب الفوائد العالية (حسين آل مشيط، 1421هـ، ص56).

ويُعرّف خالد عبد الله وآخرون (2006م، ص186) القروض المصرفية بأنها عبارة عن تسهيلات ائتمانية مباشرة تمنح إلى عملاء البنك، وذلك بموجب اتفاق بين البنك والمقترض، والذي يتم بموجبه قيام البنك بإقراض العميل مبلغًا معينًا من المال ولمدة معينة لغرض تمويل احتياجاتهم في المدى القصير والمتوسط والبعيد، ويتم الاتفاق مع العميل على طريقة سداد مبلغ القرض بالإضافة إلى الفوائد والعمولات، وعادة ما يتم سداد أصل القرض وفوائده إما على أقساط شهرية أو ربع سنوية أو نصف سنوية أو سنوية. وقد يتم تسديد كامل قيمة القرض دفعة واحدة وذلك في تاريخ الاستحقاق؛ ومن أمثلة التسهيلات طويلة الأجل التسهيلات العقارية الموجهة نحو بناء المباني والدور السكنية.

وعمومًا فإن الاقتراض من البنوك في حد ذاته سلاح ذو حدين؛ أولهما أنه يمكّن المقترض من بناء أو شراء المسكن، وثانيهما أنه يجعل المقترض أسيرًا للأقساط الشهرية مع الفوائد وللقيود والاشتراطات الموضوعة للحصول على القرض (إبراهيم الجوير، 2004، ص533).

البنوك في المملكة العربية السعودية

البنوك السعودية تقرض لتمويل العقار السكني والتجاري بحدود 6 مليار ريال سنويًّا وبشروط لا تتناسب وإمكانيات الأفراد- وخاصة الدخل المتوسط والمحدود.

قد يهمك أيضا: الاستثمار العقاري في اسطنبول

ويؤكد ذلك علي بوخمسين (2007م، ص21) حيث ذكر أن هناك مشاكل قائمة في خدمات التمويل العقاري المقدمة من القطاع الخاص؛ من أهمها أن التمويل العقاري المتاح هو فقط لفئات محددة من المواطنين، وبسنوات خبرة لا تقل عن حد معين، وبرواتب بحد معين، أو أن تكون موظفة لدى شركات حكومية مثل: أرامكو وسابك وما شابه، وكذلك هناك شرط الخبرة، كما أن كمية التمويل العقاري المتاحة هي في الغالب محددة سلفًا بنسب معينة من الدخل الشهري أو السنوي، وبالتالي فإن الفرد مقيد في كم المبلغ الذي سيحصل عليه بما يحكم خياراته الشرائية لاحقًا، بالإضافة إلى أن الخيارات التمويلية المتاحة تتحكم في قرار الشراء من حيث السلعة نفسها وقابليتهم لتمويلها أولاً، ثم في استخدامه لهذه السلعة العقارية، وقبل كل شيء ملكيتها لهم إلى أن يسدد كل المبلغ بالكامل يتم نقلها له، وهذا كله مع الشروط القاسية وغير العادلة.

وقد ذكر ناصح البقمي (2007م، ص21، 24، 25) أن جهود البنوك التجارية تكاد تنحصر في التمويل عن طريق المرابحة؛ بمعنى أن يأتي العميل إلى البنك ويطلب منه شراء بيت معين، وبعد زيارة البنك للموقع وتأكده من جدوى العملية يشتري البيت نقدًا ويبيعه بالتقسيط على العميل، وتختلف المزايا والشروط من بنك لآخر، ولكن أهم الملاحظات على تمويل البنوك تتمثل في الآتي:

• اقتصارها على التمويل بالمرابحة فقط.
• اشتراط تحويل راتب العميل إلى حساب جارٍ في البنك.
• استعداد البنوك إلى التمويل في خانة الملايين.
• نسبة الربح تتراوح ما بين 5% إلى 7%.
• نسبة الاستقطاع تبدأ من الحد الذي وضعته مؤسسة النقد وهو 30% ، ويزاد بحيلة قانونية هي التضامن بين شخصين فأكثر لكي يصل إلى 45%.
• عدم اشتراط معظمها الكفيل أو الدفعة الأولى.
• الإعفاء من باقي المبلغ عند الوفاة.
• اشتراط ألا يقل دخل العميل عن 5000 ريال شهريًّا.